內政部函 95.09.28.營署建管字第0950806087號

說明：

一、復貴府95年8月28日府授都建字第09566618500號函。

二、按「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該憧內之辨公、商場部分，得就該憧或結合他憧內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣、(市)主管機關報備。」為公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第26條第1項所明定，故符合上開規定之公寓大廈，除經該幢或結合他憧內之辨公、商場部分之區分所有權人過半數書面同意外，尚須經「全體」區分所有權人會議決議或規約明定第26條第1項之各款事項後，始得由該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會。至於須經「全體」區分所有權人會議決議或規約明定第26條第1項之各款事項，其立法意旨像考量有關共用部分、約定共用部分之範圍劃分、修繕、管理、維護及其費用之分擔、公共基金分配、保管文件移交與分工事宜，涉及「全體」區分所有權人之權利義務，非僅召開辦公、商場部分之區分所有權人會議即得以決議，故有關條例第26 條第1項之各款事項，仍須經「全體」區分所有權人會議決議或規約規定。

三、另按「區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人」、「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」、「前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第31條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。」為條例第25條第3項、第28條第1項及第2項分別定有明文，故起造人於成立管理委員會或推選管理負責人前，為區分所有權人會議之召集人，自有召開第一次區分所有權人會議之義務，且該次會議未能成立管理委員會或推選管理負責人時，起造人應就同一議案重新召集會議一次，本部業以94年11月17日內授營建管字第0940087243號函(附件二)釋在案。又起造人於成立管理委員會或推選管理負責人前，依條例第29條第3項規定為公寓大廈之管理負責人，如起造人具有區分所有權人身分，依條例第25條第3項前段規定，當為區分所有權人會議之召集人，且起造人違反第25條或第28條所定之召集義務時，由直轄市、縣、(市)主管機關依條例第47條第1款規定處分。反之，如起造人未其有區分所有權人身分，該區分所有權人會議之召集人，當依條例第25條第3項後段規定，由區分所有權人互推一人為召集人，召開區分所有權人會議。