內政部109.7.6內授營建管字第1090811384號函

一、復貴府109年3月16日府都使字第1090042929號函。

二、有關非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，得否分別成立管理委員會1節，公寓大廈管理報備事項處理原則第2點第3款已有明定，如符合上開處理原則規定者，縱社區內皆為辦公室使用，亦得分別成立管理委員會或選任管理負責人，並向當地主管機關申請報備。

三、有關公寓大廈管理組織報備「起造人」應於3個月內召集區分所有權人會議成立管理委員會執行等疑義1節，本部 108年11月22日內授營建管字第1080821258號函（如附件 1）已有明示。

四、有關本條例第26條規定之「.....經其區分所有權人過半數書面同意......」，係指該幢或結合他幢內之辦公商場部分區分所有權人過半書面同意。至第32條第2項係明定: 「前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。」，並無本條例第27條第2項之區分所有權或專有個數超過部分不予計算之規定，仍請以全體區分所有權人及其區分所有權比例進行檢討。

五、又有關社區訂定較嚴格之規約限制乙節，據本條例第7條、第8條、第11條分別明定：「公寓大廈共用部分不得獨立共做專部分：......三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。……」、「公寓大廈周圍上下、面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成 報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」、「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」已分別明定， 且本部106年12月26日內授營建管字第1060820239號函已就本條例第8條第1項執行疑義明示在案，應依上開規定辦理。

六、又依本條例第3條第12款規定，規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，且本部87年8月10日台（87）內營字第8772482號函（如附件2）說明二：「... 公寓大廈規約，係屬私權契約之一種，其內容自不得採較都市計畫法、區域計畫法或建築法令所容許條件更嚴格之標準，但其約定內容所涉私人利益大於公共利益者，基於契約自治原則，尚無不可。」已有明定。

七、另按「.... ....條例第5條立法意旨，保針對條例第4條第1項規定區分所有權人對其專有部分之使用所為之特别規定，以避免妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，來函所述，有關『違反區分所有權人共同利益之行為』之認定標準乙節，自得依前揭條例第3條第7款及第12款之規定，於規約規定或依區分所有權人會議決議，惟該行為是否係屬『違反區分所有權人共同利益』，非僅得以規約約定及區分所有權人會議決議為認定標准，且規約內容是否即得限制專有部分所有權之行使，仍應由直轄市、縣（市）政府依其權責視個案情形審酌。」為本部94年6月22日内授營建管字第0940084181號函（附件3）所明釋。

八、來函所詢各項事宜，涉屬個案事實認定，係屬貴管權責，請依有關規定，本於職權核處逕復陳情人。