內政部 85.12.5 台（85）內營字第8582176號函

說明：

一、依據台北市政府工務局85.08.08（85）北市工建字第107438號、台灣省政府建設廳85.09.11八五建四字第638938號及85.09.13八五建四字第639903號函辦理。

開會事由：續商公寓大廈管理條例執行疑義案。

案由一：共同領有使用執照之連棟式建築物，拆除部分建物重新申請建造，是否涉及條例第八條外墻面變更應經區分所有權人會議之決議？又如地下室未辦產權登記，擬拆除部分地下室（屬法定防空避難室等用途）是否又涉條例第11條所稱「共用部分之拆除」？

決議：

一、同幢建物如各棟土地已辦理分割，且各自獨立互不影響，相關法規（如防空避難設備、停車空間、構造安全等）檢討均符規定，得依條例第三條第一款精神，認定各棟建物分別為獨立之「公寓大廈」，其立面變更或拆除改建等，免經他棟所有權人同意。

二、舊有建築物已辦理分割之各棟地下室，如有隔墻分割並符合建築基地法定空地分割辦法第三條之一之規定，且分屬各棟使用者，如經相關建築法規檢討均符規定（如防空避難設備、停車空間、構造安全等），其使用範圍之拆除自無須經他棟區分所有權人之同意。

案由二：本條例頒布前已領得建造之建築物，其上下樓層均為專有，中間所夾樓板是否可視為專用依法申請變更構造（如拆除樓板加設室內梯），可否免依區分所有權人會議之決議為之？

決議：

專有部分之樓地板為其上下方之區分所有權人所共用，本案樓地板上下方之區分所有權人為同一人，其變更如符合結構安全及室內裝修之相關規定，自免經他區分所有權人之同意，得逕依法申請變更。

案由三：建築基地之法定空地是否可設置圍墻供部分住戶專用？

決議：

依建築法第11條之規定，法定空地非屬公寓大廈管理條例第七條第一款所訂「公寓大廈本身所占地面」，於不違反同條強制不得約定專用之規定 時，得依建築法規定辦理。

案由四：法定空地之採光井內，設一戶外樓梯，通達地下之專有部分，該戶外樓梯無頂蓋，故未辦妥產權登記，然依事實認定應為該地下室之專用樓梯（但無契約定其為專有），蓋地下室專有部分之所有權人是否可單獨申請變更戶外樓梯之構造？

決議：

本案戶外樓梯座落於法定空地，非屬公寓大廈管理條例第7條第2款之不得約定專用部分，故應先透過約定專用程序，始得由同條例第10條第1項所定之人辦理變更，如有特殊情形，應由地方主管機關個案認定之。

案由五：建物設置法定騎樓，則該第一層之正面外牆面是指騎樓之正立面而已，或包含騎樓內側住戶之外牆面？

決議：

建築技術規則建築設計施工編第1條第19款明定，外牆係指建築物外圍之牆壁，檔案申請變更之外牆面，與依法設置之騎樓相連結，應仍受公寓大廈管理條例第八條規定限制。但建築物1樓如為商業使用，其第一層之騎樓內側住戶之外牆不在此限。

案由六：建物申辦變更使用執照，主管建築機關應否審查其住戶規約？

決議：

(一) 公寓大廈管理條例公布施行前，領得建造執照之建築，其變更使用仍應依都市計畫及建築法令辦理，申請時尚無須檢附該公寓大廈規約內容之規定，至住戶或區分所有權人如違反公寓大廈管理條例第15條之規定，應依前揭條例第39條辦理。

(二) 公寓大廈管理條例公布施行後，領得建造執照之建築物變更使用時，應檢附專有部分、共用部分標示之詳細圖說及公寓大廈規約內容。

案由七：本條例施行前領得建照，申辦變更設計時，應否檢具住戶規約章約及專有，共用部分標示詳細圖說？

決議：

(一) 公寓大廈管理條例公布施行前領得建造執照之建築物，其變更設計仍應依都市計畫及建築法令辦理，申請時尚無須檢附該公寓大廈規約內容之規定，至住戶或區分所有權人如違反公寓大廈管理條例第15條之規定，應依前揭條例第39條辦理。

(二) 公寓大廈管理條例公布施行後，領得建造執照之建築物變更設計時，應檢附專有部分、共用部分標示之詳細圖說及公寓大廈規約內容。