內政部函 87.08.10.台(87)內營字第8772482號

說明：

一、復貴局87.03.16北市工建字第8730554800號函。

二、依公寓大廈管理條例23條及第24條規定，公寓大廈全體區分所有權人基於公寓大廈區分所有權人間共同利益固得透過區分所有權人會議決議之約定方式，訂定有關公寓大廈專有部分之使用或處分(參照最高法院30年上字第121號判例意旨)。惟查「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」民法第148條第1項有明文；復查都市計畫地區或區域計畫地區內各使用區分之劃定及使用管制，係為考量該地區人民之公共利益所為之規劃(都市計畫法第3條、第32條區域計畫法第3條及第15條規定意旨)，對各該土地所有權人而言，其依都市計畫法、區域計畫法及建築法等相關規定之容許條件下建築使用土地及建築改良物，固為法律賦予之權利，就考量該地區人民之公共利益而言，亦係以公決對於該土地所有權人所予以之限制。復查「權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定。倘其權利之行使，自己所得利益及少而他人及國家所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的。」為最高法院71年臺上字第737號判例意旨所揭示；是以，公寓大廈規約，係屬私權契約一種，其內容自不得採較都市計畫法、區域計畫法或建築法令所容許條件更嚴格之標準，但其約定內容所涉私人利益大於公共利益者，基於契約自治原則，尚無不可。

三、惟查地方主管機關受理公寓大廈管理組織報備之規約，僅作形式之審查，無須對於其實質效力為認定；公寓大廈區分所有權人、管理組織或利害關係人間如因規約決議事項效力有所爭執，自宜由該主管機關或法院參照前揭說明，本於職權就個案自行審酌之。