內政部營建署函 92.05.07.營署建管字第0923040371號

說明：

一、復貴府92年3月21日府工使字第09200508291號函。

二、按公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第25條第1項規定，區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。又按同條文第2項規定，「有下列情形之一者，應召開臨時會議：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」。另依內政部92年4月4日台內營字第0920085552號函釋所述：「…，臨時會議之召開，其發起係由管理負責人或管理委員會請求者，依前條項第1款之規定必須具備『發生重大變故』且有『及時處理之必要』為要件；至於由區分所有權人請求時，則須具備第2款所定『區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上』，及『以書面載明召集目的及理由』為要件。卷查來函說明所述之內容，『…，已符合超過五分之以上聯署之規定』乙節，倘符合公寓大廈管理條例第25條第2項第2款規定者，自應依規定召開臨時會議，無涉旨揭函詢緊急事件認定問題。」

三、按區分所有權人會議之召集人未依公寓大廈管理條例第25條規定推舉產生，其所為之會議決議既經台灣板橋地方法院簡易庭88年度板簡字第1863號宣示判決筆錄所示：「…無召集權人所召集之會議，所為決議當然無效，係自始確定不生效力，無待法院撤銷。最高法院28年上字第1911號著有判例，可資參照。」準此，其區分所有權人會議之決議，自不生效力，殆無疑義。業經本部89年6月30日台89內營字第8983866號函示在案。

四、按本條例第28條規定，「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。」揆其條文意旨，係明定區分所有權人會議之通常召集程序即有急迫情事時之特別召集程序。所謂「急迫情事」以未即時處理即會造成損害或有擴大損害之虞者之意為妥，應於召開臨時會議時由召集人自行認定。

內政部營建署 書函95.07.11.營署建管字第0950034868號主旨：關於函詢公寓大廈區分所有權人問卷方式可否視為區分所有權人會議決議之疑義乙案，復請查照。

說明：

一、復貴會95年7月3日(95)福恩字第010函。

二、按「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。」、「管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。」、「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」、「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰緩，並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者，得連續處罰:七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第20條所定之公告或移交義務者。」為公寓大廈管理條例第20條第1項、第2項、第29條第2項、第49條第1項第7款所明定，故有關公寓大廈財務報表公告事宜，請依上開條文規定辦理，又財務報表公告時間涉主任委員、管理委員之事務執行方法，規約有規定者，從其規定，未規定者，依區分所有權人會議決議。

三、又有關主任委員、管理委員之代理規定，上開條例第29條第2項定有明文，規約有規定者，從其規定，未規定者，依區分所有權人會議決議。