內政部函 90.03.30.台90內營字第9083071號

第一案

案由1-1：有關行政院消費者保護委員會89年12月2日台89消保法字第01343號函檢送該會「討論中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會就預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項建議修正案以及審議不動產買賣契約書範本草案第4次會議」會議記錄結論三附帶決議-(一)，有關中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會提出公寓大廈管理條例第48條以及其所製作之「約定專用之規約」之適用疑義案。

結論：

一、按公寓大度之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分標示之詳細圖說及住戶規約草約，公寓大廈管理條例第44條業有明定，除公寓大廈管理條例第7條所列舉不得為約定專用部分外，建築師得依起造人意思，標示約定專有部分之詳細圖說部分，亦非法所不許;茲鑒於規約範本僅具參考性質，起造人擬具規約草約可因其建築設計與管理維護原則之不同而有所不同，請各直轄市、縣(市)政府建築主管機關於受理建築許可申請時，不宜硬性規定規約草約內容不得修改前揭規約範本之文字內容。

二、有關財團法人中華民國消費者文教基金會就「規約範本」所提建議意見，納供爾後修法之參考。

案由1-2：有關中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會建議參考公寓大廈管理條例第27條規定，修正本部地政司所擬前開案由1-1之定型化契約(草案)中，涉及「管理委員會」之部分文字及請本部在未解決上開管理條例第48條等規定之前，不宜公告前開記載事項一案。

結論：本案涉及「管理委員會」之部分文字，宜修正為「管理負責人或管理委員會」較妥，本案建議修正條文對照表如附表，請本部地政司納參，作業單位將不另行函。

第二案

案由：有關電信法第32條第2項與公寓大廈管理條例第8條第1項規定適用疑義乙素。

結論：有關「電信法」第33條第2項與「公寓大廈管理條例」第8條第1項之規定，並無特別普通及優越關係，「電信法」第33條第2項並無排除「公寓大廈管理條例」第8條第1項之適用，是如第一類電信事業或公設專用電信設置機關依上開電信法第33條第2項規定以有償使用公寓大廈建築物屋頂，設置無線電基地臺時，仍應依公寓大廈管理條例第8條第1項之規定，經區分所有權人會議之決議辦理，倘未依前開規定辦理，地方主管公寓大廈機關得依同條例第8條第2項執行恢復原狀。至於電信事業單位另依「電信法」第33條第2項規定主張其權利其窒礙難行之處，建議交通部循修法程序釐清。

第三案

案由：有關公寓大廈管理條例公布施行前領得建造執照之建築物未成立管理組織、成立管理組織未完成報備或公布施行後未成立管理組織之公寓大廈屋頂申請架設廣告物、廣播天線及行動電話基地台應檢附文件為何?及違反規定經住戶檢舉時可否依本條例第39條第1項第2款處以罰緩及處分對象(業主、住戶或管理委員主任委員或負責人)為何乙案。

結論：

一、有關沒有成立管理組織是否適用公寓大廈管理條例乙節，按公寓大廈管理條例規定，如未成立管理委員會或選定管理負責人時，除不能適用管理組織相關辦法外，其住戶在公寓大廈之行為，仍適用公寓大廈管理條例，如依本條例第5條、第15、第16條等，對共用部分、專有部分之使用還是有公寓大廈管理條例之適用，故該公寓大廈如無管理組織之設立及規約之訂定，住戶得逕依本條例第46條申請地方主管機關對違法住戶予以處理。

二、有關建築物屋頂層設置招牌廣告或樹立廣告，應申請雜項執照者，如設置處所所屬公寓大廈管理條例公布施行前領得建造執照且管理組織尚未報備者，應檢具設置處所現有管理組織同意之決議或所有權人依土地法第34條之1同意使用證明文件始得受理申請，業經本部89年11月21日台89內營字第8985003號函示有案。至無須申請雜項執照者，為便於認定廣告物設置之申請案件，受理申請時標準之認定，依本部86年7月9日台(86)內營字第8673209號函辦理。

三、有關公寓大廈屋頂申請架設廣播天線及行動電話基地台部分，併同第二案結論辨理;至有關行動電話基地台應檢附文件乙節，係屬交通部之業務權貴。

第四案

案由：為地下室違章建築(增設機械停車)涉及違反建築法第25條第1項規定疑義乙案。

結論：

一、依違章建築處理辦法第五條規定，認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後三十日內，依建築法第30條之規定補行申請執照違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申請執照手續者，直轄市、縣（市）主管建築機關應拆除之，本案有關地下室違章建築(增設機械停車)涉及違反建築法第25條第1項規定乙節，應依前開規定辦理，至補辦手續罰款對象，係以其行為人，違建人為對象。

二、另有關公寓大廈社區內公用部分之管理員室、開放空間之圍牆倘為建商所承造，其所有權亦已移移轉，涉及違反公寓大廈管理條例第38條與第39條之規定時，其處分對象應為何?又倘為管理委員會擅自決議或經區分所有權會議決議所建之，其處分對象及方式為何?乙節，應依本條例第38條與第39條之規定辦理，其處分對象為住戶或區分所有權人。

第五案

案由：有關大樓住戶規約規定「主任委員一名，由住宅區委員互選之」，排除某區之管理委員不得出任主任委員，是否有違反公寓大廈管理條例第27條第2項前段「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員」乙案。

結論：按「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員」及「本條例所訂規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項非經載明於規約者，不生致力...二、設有管理委員會者，其主任委員、管理委員之選任、解任、權限及其委員人數、召集方式及事務執行方式」，公寓大廈管理條例第27條第2項及同條例施行細則第2條已有明定，是基於公寓大廈管理組織係自治組織，有關管理委員、主任委員之選任，依同條例第31條規定，以規約約定者，自有約束效力，另查地方主管機關受理公寓大廈管理組織報備之規約，僅作形式之審查，無須對於其實質效力認定，本部八87年8月10日台87內營字第8772482號函已有明釋;又規約係為增進共同利益，確保良好生活環境，訂定共同遵守事項，至規約是否達到上開目的，違反規定產生爭議時，乃法律行為強制或禁止規定，發生無效等節，係屬涉民法第71條規定，屬私權爭執問題，宜透過民事訴訟程序解決。