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由於政府財力資源有限，藉由民間投資興建公共建設，並引進企業經營理念，以改善公共服務品質，已為國際趨勢。因此，住宅法第19條規定，民間得依：「一、新建。二、增建、改建、修建、修繕同一宗建築基地之既有建築物。三、購買建築物。四、承租民間住宅並轉租及代為管理。五、其他經中央主管機關認定之方式。」等方式興辦社會住宅。

以下就民間參與興辦社會住宅方式進行介紹，包括民間直接興建社會住宅、政府為興辦發起人、民間為興辦發起人、以及政府委託民間經營管理(例：OT)等模式進行介紹，透過民間團體力量推動社會住宅，讓住宅資源能照顧更多有需求的民眾。

壹、民間參與興辦社會住宅模式(直接興建社會住宅)

依住宅法第3條規定，社會住宅指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用之住宅；同法第19條第1項規定：「主管機關得依下列方式興辦社會住宅：一、新建。......七、辦理土地變更及容積獎勵之捐贈。」；同法第19條第2項規定：「民間得依下列方式興辦社會住宅：一、新建。二、增建、改建、修建、修繕同一宗建築基地之既有建築物。三、購買建築物。四、承租民間住宅並轉租及代為管理。」；又同法第35條規定：「主管機關興辦之社會住宅，得自行或委託經營管理。非營利私法人得租用公有社會住宅經營管理，其轉租對象應以第四條所定經濟或社會弱勢者為限。」。

貳、民間參與政府興辦社會住宅(政府為興辦發起人)

依住宅法第19條第1項規定：「主管機關得依下列方式興辦社會住宅：一、新建。......七、辦理土地變更及容積獎勵之捐贈。」同法第20條規定：「主管機關新建社會住宅之方式如下：......二、合建分屋。三、以公有土地設定地上權予民間合作興建。」，以上方式係由政府為發起人，招商投資興建社會住宅，其中新建合建分屋部分得依據政府採購法辦理，惟目前尚無案例；另新建方式以公有土地設定地上權予民間合作興建部分，目前有新北市政府運用BOT方式，辦理中和秀峰段、三重大安段青年(1~3館)青年社會住宅；又以容積獎勵捐贈的部分，由民間依據都市計畫相關規定興辦，目前有臺中市精密機械科技創新園區勞工住宅、新北市新莊新豐青年社會住宅等案例。

參、民間興辦社會住宅(民間為興辦發起人)

依住宅法第19條第2項規定：「民間得依下列方式興辦社會住宅：一、新建。二、增建、改建、修建、修繕同一宗建築基地之既有建築物。三、購買建築物。四、承租民間住宅並轉租及代為管理。」。

一、辦理方式

（一）申請方式

1.住宅法第27條第1項規定，民間興辦社會住宅，應檢具申請書、興辦事業計畫及有關文件，向興辦所在地之直轄市、縣（市）主管機關提出申請。

2.為促進民間興辦社會住宅，直轄市、縣（市）主管機關得先行規劃出合適民間興辦社會住宅之地點、獎勵措施、申請須知等，再公告徵求或主動洽詢民間團體（企業、社福團體、非營利組織等）提出申請興辦。

（二）審查方式
按住宅法第27條第3項規定，直轄市、縣（市）主管機關審查社會住宅申請興辦案件，得邀請相關機關或學者、專家，以合議制方式辦理；經審查符合規定者，應核准其申請。

（三）土地取得

1.住宅法第29條規定，民間興辦之社會住宅，需用公有土地或建築物時，得由公產管理機關以出租、設定地上權提供使用，並予優惠。

2.住宅法第28條規定，民間興辦之社會住宅以新建建築物辦理者，建築基地在實施都市計畫地區達500平方公尺以上、在非都市土地甲種建築用地及乙種建築用地達500平方公尺以上及在非都市土地丙種建築用地、遊憩用地及特定目的事業用地達1,000平方公尺以上。

（四）承租者申請資格

1.住宅法第25條規定，社會住宅承租者，應以無自有住宅或一定所得、一定財產標準以下之家庭或個人為限。前項社會住宅承租者之申請資格、程序、租金計算、分級收費、租賃與續租期限及其他應遵行事項之辦法或自治法規，由主管機關定之。

2.按現行各地方政府所訂出租辦法，無自有住宅且年所得在50%分位點以下係基本門檻。

（五）出租方式

1.住宅法第25條規定，社會住宅承租者，應以無自有住宅或一定所得、一定財產標準以下之家庭或個人為限。前項社會住宅承租者之申請資格、程序、租金計算、分級收費、租賃與續租期限及其他應遵行事項之辦法或自治法規，由主管機關定之。

2.參考臺北市社會住宅出租辦法第11條規定，該府興辦之社會住宅辦理出租，應以公開抽籤方式為之。依前項規定辦理公開抽籤出租，而未完成出租者，再行辦理出租時，得採隨到隨辦方式辦理。民間興辦之社會住宅得視實際需要另訂出租方式，報請都發局核定後辦理。

（六）租期

1.住宅法第25條規定，社會住宅承租者，應以無自有住宅或一定所得、一定財產標準以下之家庭或個人為限。前項社會住宅承租者之申請資格、程序、租金計算、分級收費、租賃與續租期限及其他應遵行事項之辦法或自治法規，由主管機關定之。

2.參考臺北市社會住宅出租辦法第15條規定，前項租賃及續租期限合計最長不得超過六年。但具經濟或社會弱勢者，得延長為12年。民間興辦之社會住宅報經本府核定後，得延長前項租賃及續租期限。

3.按臺北市社會住宅出租辦法，民間興辦之社會住宅租期尚可延長，較具彈性。

（七）租金

1.住宅法第25條規定，社會住宅承租者，應以無自有住宅或一定所得、一定財產標準以下之家庭或個人為限。前項社會住宅承租者之申請資格、程序、租金計算、分級收費、租賃與續租期限及其他應遵行事項之辦法或自治法規，由主管機關定之。

2.參考臺北市社會住宅出租辦法第12條規定，社會住宅收取之租金及管理維護費應斟酌承租人合理負擔能力、所得狀況酌予訂定，且2者合計不得逾市場租金水準。

二、獎勵規定

（一）租稅優惠(第22條、第23條)

1.地價稅及房屋稅減免：住宅法第22條第1及第2款規定：「社會住宅於興辦期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，得予適當減免。前項減免之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。」，目前有6縣市完成法令訂定，包括臺中市、高雄市、臺南市、桃園市、連江縣及南投縣。

2.營業稅免徵：住宅法第22條第3項規定略以：「第一項社會住宅營運期間作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用之租金收入，......免徵營業稅。」。

表1直轄市政府、縣(市)政府辦理社會住宅及公益出租人房屋稅及地價稅減徵表

縣市	直接興建		民間興辦
	房屋稅減徵後稅率(‰)	地價稅 減徵後稅率(‰)	房屋稅減徵後稅率(‰)	地價稅 減徵後稅率(‰)
臺中市	0	0	1.2*	2*
高雄市	0	0	0	0
臺南市	0	0	1.2*	2*
桃園市	0	0	0	0
臺北市	0	0	0	0
連江縣	0	0	1.2*	2*
南投縣	0	0	1.2*	2*
新竹市	0	0	0	0
雲林縣	0	0	0	0

＊稅率：房屋稅同自用住宅1.2%，地價稅同自住用地2‰

（二）中長期資金融通(第24條)

住宅法第24條規定：「主管機關得視新建、購買、增建、改建、修建或修繕社會住宅資金融通之必要，自行或協助民間向中長期資金主管機關申請提供中長期資金。」，有關民間投資計畫之申請程序，由申請單位研提計畫摘要及計畫申請書，送國家發展委員會及主管機關(目的事業主管機關)審查，主管機關就其主管業務部分，加註審核意見，核轉推動小組審議，推動小組先函轉承辦行庫審核，經推動小組審議通過推薦者，由承辦行庫辦理核貸手續，並承擔授信風險。

（三）公有土地或建築物承租(第29條)

1.出租、設定地上權規定

住宅法第29條第1款規定：「民間興辦之社會住宅，需用公有土地或建築物時，得由公產管理機關以出租、設定地上權提供使用，並予優惠，不受國有財產法第二十八條之限制。」。

2.出租及設定地上權優惠

財政部、內政部會銜訂定「民間興辦社會住宅使用公有不動產之出租及設定地上權優惠辦法」，規定如下：

(1)權利金：優惠辦法第2條規定：「公有土地設定地上權之權利金，按興辦事業計畫核定當期公告土地現值之一成計收。」。

(2)公有土地出租及設定地上權之租金：

A.自契約生效日起至核准營運前期間：按土地依法應繳納之地價稅計收。

B.營運期間：依興辦事業計畫核定提供出租予經濟或社會弱勢者居住社會住宅之比率，分別按下列方式計收：

a.提供百分之三十者，按土地申報地價年息百分之二點五計收年租金。

b.提供逾百分之三十至百分之四十者，按土地申報地價年息百分之 二計收年租金。

C.提供逾百分之四十至百分之七十者，按土地申報地價年息百分之一點五計收年租金。

D.提供逾百分之七十者，按土地依法應繳納之地價稅計收。

(3)公有建築物之租金

A.自契約生效日起至核准營運前期間：按建築物依法應繳納之房屋稅計收。

B.營運期間：依興辦事業計畫核定提供出租予經濟或社會弱勢者居住社會住宅之比率，分別按下列方式計收：

a.提供百分之三十者，按建築物當期應繳納之房屋稅加計百分之二點五計收年租金。

b.提供逾百分之三十至百分之四十者，按建築物當期應繳納之房屋稅加計百分之二計收年租金。

c.提供逾百分之四十至百分之七十者，按建築物當期應繳納之房屋稅加計百分之一點五計收年租金。

d.提供逾百分之七十者，按建築物依法應繳納之房屋稅計收。

（四）補助經費(第30條)

依住宅法第30條規定：「主管機關得補貼民間新建、增建、改建、修建、修繕或購買社會住宅貸款利息、部分建設費用、營運管理費用或其他費用。」，因住宅業務係屬地方自治事項，爰此，各直轄市、縣(市)政府可依據該府之住宅政策規劃、轄區需求及財政狀況等條件自行規劃補助機制或訂定補助辦法。

肆、政府委託民間經營管理(例：OT)

住宅法第35條第1項規定：「主管機關興辦之社會住宅，得自行或委託經營管理。」。如臺北市公共住宅管理模式採委託民間物業管理公司現場駐點管理，對於臺北市公共住宅提供物管服務、住戶管理、環境維護、設備維修及社區安全等5大類駐點措施。

附件1

表2 民間興辦社會住宅相關規定

分析項目	相關規定
一、社會住宅定義	住宅法第3條規定： 指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用之住宅及其必要附屬設施。 住宅法第4條規定： 主管機關及民間興辦之社會住宅，應以直轄市、縣（市）轄區為計算範圍，提供至少百分之三十以上比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。
二、申請方式	住宅法第27條第1項規定： 民間興辦社會住宅，應檢具申請書、興辦事業計畫及有關文件，向興辦所在地之直轄市、縣（市）主管機關提出申請。 【民間興辦社會住宅申請審查辦法】規定： 明定申請應備文件、興辦事業計畫內容、審查方式、營運核准、社會住宅註記、廢止興辦核准、變更原興辦事業計畫及原核定目的之處理方式等
三、審查方式	住宅法第27條第1及3項規定： 民間興辦社會住宅，應檢具申請書、興辦事業計畫及有關文件，向興辦所在地之直轄市、縣（市）主管機關提出申請。 直轄市、縣（市）主管機關審查社會住宅申請興辦案件，得邀請相關機關或學者、專家，以合議制方式辦理；經審查符合規定者，應核准其申請。 【民間興辦社會住宅申請審查辦法】第4條規定： 直轄市、縣（市）主管機關受理申請後，應審查下列事項，其審查結果應以書面通知申請人： 一、建築基地面積符合本法第二十八條規定，基地所在地與鄰近地區經濟或社會弱勢人口及市場供需概況，足敷營運所需。 二、整體規劃設計理念與構想符合建築法及相關法令之規定。 三、興建計畫具體可行。 四、財務及成本分析具合理性。 五、設備計畫符合興辦需求。
四、獎勵機制	住宅法第22條規定： 社會住宅於興辦期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，得予適當減免。 前項減免之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。 第一項社會住宅營運期間作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用之租金收入，及依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款收取之租屋服務費用，免徵營業稅。 住宅法第24條規定： 主管機關得視新建、購買、增建、改建、修建或修繕社會住宅資金融通之必要，自行或協助民間向中長期資金主管機關申請提供中長期資金。 住宅法第30條規定： 主管機關得補貼民間新建、增建、改建、修建、修繕或購買社會住宅貸款利息、部分建設費用、營運管理費用或其他費用
五、土地取得	住宅法第29條規定： 民間興辦之社會住宅，需用公有土地或建築物時，得由公產管理機關以出租、設定地上權提供使用，並予優惠，不受國有財產法第二十八條之限制。 前項出租及設定地上權之優惠辦法，由財政部會同內政部定之。 民間需用基地內夾雜零星或狹小公有土地時，應由出售公有土地機關依讓售當期公告土地現值辦理讓售。 住宅法第28條規定： 民間興辦之社會住宅係以新建建築物辦理者，其建築基地應符合下列規定之一： 一、在實施都市計畫地區達五百平方公尺以上，且依都市計畫規定容積核算總樓地板面積達六百平方公尺以上。 二、在非都市土地甲種建築用地及乙種建築用地達五百平方公尺以上。 三、在非都市土地丙種建築用地、遊憩用地及特定目的事業用地達一千平方公尺以上。
六、變更使用處理	住宅法第31條規定： 民間興辦之社會住宅，應由直轄市、縣（市）主管機關囑託地政機關，於建物登記簿標示部其他登記事項欄註記社會住宅。但採第十九條第二項第四款興辦方式者，不在此限。 前項社會住宅興辦人變更其原核定目的之使用時，應將依本法取得之優惠及獎勵金額結算，報直轄市、縣（市）主管機關核定，並繳交全數結算金額；其有入住者應於安置妥善後，始得由該直轄市、縣（市）主管機關囑託地政機關塗銷社會住宅之註記。 前項優惠及獎勵金額，於自營運核准日起，至營運終止日止之期間取得者，得不納入計算。 第一項社會住宅興辦人辦理所有權移轉時，應向主管機關申請同意；同時變更原核定目的之使用者，並應依第二項規定辦理。 第二項及前項結算金額，應繳交該主管機關設置之住宅基金；未設置住宅基金者，一律撥充中央主管機關住宅基金。 第二項及第四項結算金額計算方式、計算基準、同意條件、應檢具文件及其他應遵行事項之辦法，由直轄市、縣（市）主管機關定之。
七、無法繼續營運之處理	住宅法第32條規定： 民間興辦社會住宅因故無法繼續營運，社會住宅經營者對於其入住之經濟或社會弱勢者，應即予以適當之安置；其無法安置時，由直轄市、縣（市）目的事業主管機關協助安置；經營者不予配合，強制實施之；必要時，得予接管。 前項接管之實施程序、期限與受接管社會住宅之經營權、財產管理權之限制及補助協助安置等事項之辦法，由中央主管機關會商中央目的事業主管機關定之。
八、評鑑方式	住宅法第37條規定： 主管機關應自行或委託機關（構）、學校、團體對社會住宅之經營管理者進行輔導、監督及定期評鑑；評鑑結果應公告周知。經評鑑優良者，應予獎勵。 前項之評鑑及獎勵辦法，由中央主管機關定之。
九、承租者資格	住宅法第25條規定： 社會住宅承租者，應以無自有住宅或一定所得、一定財產標準以下之家庭或個人為限。 前項社會住宅承租者之申請資格、程序、租金計算、分級收費、租賃與續租期限及其他應遵行事項之辦法或自治法規，由主管機關定之。 【臺北市社會住宅出租辦法】第4條規定： 申請承租社會住宅者，應具備下列資格條件： 一、年滿二十歲之國民。 二、在臺北市（以下簡稱本市）設有戶籍，或在本市就學、就業有居住需求者。 三、家庭成員均無位於本市、新北市、基隆市或桃園市之自有住宅者。 四、本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，無承租本市國民住宅、公營住宅或社會住宅。 五、家庭年所得低於公告受理申請當年度本市百分之五十分位點家庭之平均所得，且所得總額平均分配全家人口，平均每人每月不超過本市最低生活費標準之三點五倍者。 六、家庭成員之不動產應低於公告受理申請當年度本市中低收入戶家庭財產之不動產金額。但原住民保留地及道路用地之土地價值，不予採計。
十、租期	同上（住宅法第25條規定） 【臺北市社會住宅出租辦法】規定： 第15條（第2項）前項租賃及續租期限合計最長不得超過六年。但具經濟或社會弱勢者，得延長為十二年。（第3項）民間興辦之社會住宅報經本府核定後，得延長前項租賃及續租期限。
十一、租金	同上（住宅法第25條規定） 【臺北市社會住宅出租辦法】第12條規定： 社會住宅收取之租金及管理維護費應斟酌承租人合理負擔能力、所得狀況酌予訂定，且二者合計不得逾市場租金水準。 前項市場租金水準應委託三家以上專業估價者查估後評定之。 前項專業估價者，指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。 第一項租金及管理維護費得採分級收費方式，並得每三年參照本市消費者物價指數調整之。